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为什么到日本投资房产的中国人越来越多?

时间:2017-07-17 12:23来源:未知 作者:admin
为什么到日本投资房产的中国人越来越多?为什么到日本投资房产的中国人越来越多?

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  趁你不注意,久未大涨的日本房地产市场,从三年前开始再度吸引全球投资者的目光。

  与上述果断的投资者不同,明升备用网址,犹豫的投资者认为日本经济“失去了二十年”、人口“老龄化”、“少子化”等问题对房产市场来说均不是利好,黑石、复星都疯了吗?

  作为发达国家的日本,的确不像新兴国家那么有增长潜力。然而赴日的机构和个人投资者似乎并不在意日本人口老龄化和经济增长乏力。

  是哪些因素能驱使他们忽略日本的两大问题呢?

泡沫破裂后的日本房产市场趋理性,久未经历大涨

  与其它国际大都市相比,日本大城市房价并不算抢眼,不如伦敦、纽约、旧金山等国际大都市,也不如国内一线城市“北上深”。也可以说泡沫破裂后,日本房产泡沫程度远低于世界上很多热门投资目的地国。

  下图对比英国、加拿大、中国、美国与日本的房价指数。我们不难发现在五个国家中,日本的房价指数是最低的,从91年泡沫破裂后,再未经历较大涨幅。日本从1980年至今,房价的涨幅是五个国家中最小的,且与其他四国之间的差距相当大。

  一方面,我们可以认为房价上涨乏力,是“失去的二十年”之结果;另一方面,微弱的涨幅也说明日本房产市场很理性,房屋价格并未大幅偏离房屋本身的价值。反观英、美、加、中四国,已经经历过不止一轮的涨幅了,且上涨幅度远远高于泡沫破裂之前的日本。

  另外,我们可从“租售比”这一指标来对房屋泡沫程度进行比较。

  根据掘金大师8月3日的文章,我们看到东京、大阪的租售比都比较高,中小户型年均租金回报率达到4-6%。根据年租金回报,算出其租售比是1:200?1:300,也就是说只需200到300个月的租金就能收回成本。按照国际标准,日本大城市的中小户型公寓处于租售比健康区间。而8%-10%的租金回报率在日本中小户型中也不罕见,如能找到房屋中介代为打理,这一超高租金收益率也是值得期待的。如此一来,租售比高达1:120?1:150,可谓极具投资价值。

  一目了然,日本大城市房产的泡沫化程度远低于全球其它大城市,租金回报率成为投资亮点。

核心城市的地价、房价近年来回暖

  上文提到去年日本全国地价涨幅为2.99%,但日本一些主要城市的涨幅较为突出,包括东京、大阪、名古屋、福冈等。

  东京市中心的一些区,土地价格涨幅比较可观,尤其是中央区,千代田区,港区,新宿区。大阪市区涨幅也不错,大阪北区、中央区、西区都有较高涨幅。另外,福冈、横滨等城市的某些去也有不错的涨幅,外国投资者也寄望于土地和资产增值。

  下图为日本国土交通省的数据,绿线代表的公寓在过去三年有较大涨幅,达到23%左右。红线是所有类型住宅平均涨幅,蓝色代表独栋别墅,黄色代表住宅地价。别墅近年来几乎没有涨幅,这是日本老龄化和高空置率的现实反映。不过,在公寓的带动下,日本住宅平均价格在过去三年呈涨势,这让人不得不联想到奥运概念助推。

东京奥运会概念成诱因

  奥运会概念无疑成为外国投资者的投资信条。自2013年东京申奥成功至今,日本楼市已上涨11%。奥运会对房地产市场的助力是有理论基础和历史经验支撑的。

  理论上说,筹备奥运会需大兴土木,新建、扩建体育场馆、奥运村。奥运的虹吸效应使外地和外国人口涌入举办城市,带动需求上升,推动房屋租赁、旅馆、酒店业的发展。奥运会需加强基础设施建设,交通是重中之重。交通网络的完善,能带动干线和中转站附近的地产增值。

投资者偏爱日本人口净流入地区及经济发达地区

  在老龄化的日本,明升备用网址,有些地区的人口却是净流入的,而这些地区也成为外国投资者们的首选目的地。下面两张图为日本总务省所做的人口变动报告,反映过去十年日本地方行政区的人口增减。我们从第一张图中可以看到,关东地区的东京都、?玉县、神奈川县、千叶县人口均有增加。

外国助力:外国游客、外国在留者、外国投资

  近年来,日本外国游客和外国在留者也持续增加。自2003年起,日本政府提出了“观光立国”的政策,希望通过放低签证门槛推动外国人赴日旅游。去年5月,日本政府通过《观光立国行动计划》2.0版,订立了促进国外游客消费额翻番、增加免税店至2万家、2020年访日游客达到2000万人次等具体目标,将旅游业定位为拉动日本经济的支柱产业。

  此外,日本的稳定性也为外国投资者所看重。国际环境不确定性上升、“黑天鹅”事件频发、外国投资人寻求避险资产等因素,都为日本房地产业打了一针强心剂。

  日本房地产市场中存在分化,由于多重利好因素和特殊性,日本大都市圈中的一些房产依然能够吸引海外投资机构和个人。



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